Abusos das associações de condomínios em discussão no Legislativo e no Judiciário

Texto escrito por José de Souza Castro:

escrevi aqui sobre a luta do professor Fernando Massote contra os condomínios ilegais. Agora ele me ligou, entusiasmado, para informar que vai participar de uma audiência pública na Câmara dos Deputados, no dia 21 de outubro. Será às 11h, no Anexo 2, Plenário 16. “Será a sétima audiência pública de que vou participar sobre esse assunto. Fiz várias em Câmaras de Vereadores e Assembleias Legislativas”, disse.

Na audiência em Brasília, Massote vai pedir providências contra a abertura de outros condomínios em Nova Lima, onde mora no Ouro Velho, e no Brasil inteiro. Em resumo, sua luta é contra a privatização de áreas públicas. Na Capital Federal, há o exemplo da ocupação ilegal das margens do Lago Paranoá, por moradores ricos que conseguiram ampliar o terreno onde construíram suas mansões e que no momento enfrentam a oposição do governo de Brasília.

Durante muito tempo, essa questão foi ignorada pelos verdadeiros donos dos terrenos – a população. A conscientização sobre essa apropriação indébita de espaços públicos vem crescendo, embora seja ignorada por muitos juízes de primeira instância e até do Tribunal de Justiça de Minas.

Uma pesquisa em decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Supremo Tribunal Federal (STF), com entendimentos já consolidados, evitaria muitas sentenças equivocadas. Foi o que fizeram os advogados Manoel de Souza Barros Neto e Sílvio Augusto Tarabal Coutinho, que estão ajuizando uma ação anulatória de sentença junto à 10ª Vara Cível de Belo Horizonte.

O cliente dos advogados é um engenheiro civil de Belo Horizonte que comprou em 1986, juntamente com um irmão também engenheiro, terreno nas Quintas da Fazendinha, em Matozinhos. Ou seja, a compra foi feita 13 anos antes da fundação da Associação Comunitária, a qual eles se recusaram a aderir. Apesar de não serem associados, passaram a receber da Associação cobranças e ameaças.

Ambos os engenheiros eram coproprietários do mesmo terreno e deveriam ter sido citados na ação de cobrança, mas só foi citado o irmão do cliente dos advogados que vão entrar com a ação anulatória de sentença. A falta de citação, por si, já seria causa de anulação. Para piorar, ele teve um veículo penhorado para garantir o pagamento à Associação. Apesar das irregularidades, o Tribunal de Justiça de Minas não reformou a sentença.

Durma-se com um barulho desses! Mas, dormientibus non succurrit jus, como diziam os latinos. O Direito não socorre aos que dormem, e muitos, a exemplo do engenheiro civil, não dormiram. Pois são muitos os processos levados aos tribunais superiores e que tiveram ali boa acolhida. Vários acórdãos encontrados pelos advogados, em suas pesquisas, mostram que, no STJ e no STF, a questão foi tratada com mais cuidado.

Dito isso, vale reproduzir um trecho da petição inicial da ação anulatória de sentença, pois deve interessar aos que se sentem vítimas, como o professor Massote, de tais cobranças indevidas:

“POSIÇÃO DO STF

10.1. Julgando, em 20/9/2011, por sua 1ª Turma, o RE nº 432106/RJ, sendo relator o Min. MARCO AURÉLIO, fixou em ementa seu posicionamento – que já vinha de incontáveis precedentes próprios:

“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal”.

10.1. Informa o v. acórdão que “a Turma deu provimento ao recurso extraordinário, nos termos do voto do Relator”, do qual extraímos aqui estes textos – o primeiro dos quais evidencia a ampla similitude das espécies:

“O recorrente insurgiu-se contra a obrigação de satisfazer valores considerado o fato de haver sido criada, no local em que detém o domínio de dois lotes, a Associação de Moradores Flamboyant – AMF. – Juízo d órgão revisor afastaram a procedência da alegação, não vislumbrando ofensa aos incisos II e XXX do artigo 5º da Carta da República, que foram referidos no acórdão prolatado. O Tribunal assim o fez a partir da insuficiência do Estado em viabilizar a segurança. Então, firme na premissa segundo a qual o recorrente seria beneficiário desta, no que implementada pela Associação, condenou-o a satisfazer mensalidades. – É induvidoso, e isto consta do próprio acórdão, não se tratar, na espécie, de condomínio em edificações ou incorporações imobiliárias regidas pela Lei nº 4591/64”.

10.2. Indo à discussão da questão constitucional, prosseguiu assim aclamado “voto do Relator”:

“Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei”.

Obrigação de fazer, obrigação de dar ou de pagar, a garantia do art. 5°-III da CF a todas “apanha”; só pode a plena liberdade ser excepcionada “em virtude de lei” ou de contrato.

10.3. Prosseguindo, o “voto do relator” parece estar querendo desmentir de antemão a sentença, naquilo que ela tem de mais restritivo da “plena liberdade”. A sentença apregoa que o inciso XX do artigo 5º da Carta Magna só se aplica a sindicatos. Já a Suprema Corte, guardiã-maior da Constituição Federal, açoita e amaldiçoa tal tese:

“Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5 º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resultar desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidade ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à associação e às obrigações que dela decorrem”.

10.4. Não se pode deixar de referir, sucintamente que seja, ao douto voto proferido pelo em. Ministro LUIZ FUX, no que anota:

“… no Superior Tribunal de Justiça, essa questão tornou-se recorrente porque, na verdade, não se trata de um condomínio com uma assembleia de condôminos e que, pela maioria ou pelo quorum da Lei nº 4591, se estabelece o pagamento de uma quantia condominial. Aqui é uma taxa associativa de quem não se associou. Então, como bem destacou o Ministro Marco Aurélio, de duas, uma: ou a obrigação surge da vontade das partes ou surge da lei, ou, na pior das hipóteses, obrigação decorrente de ato ilícito. Eu não conheço outra fonte de obrigações, desde o Direito romano”.

“Aqui, na verdade, é uma taxa associativa imposta por associação de moradores, e o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sedimentado no sentido de que as taxas de manutenção, criadas pela associação de moradores, não podem ser impostas ao proprietário, de modo que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o EREsp nº 444931, de São Paulo. Adjunta-se a isso a liberdade de associação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal”.

POSIÇÃO DO STJ:

“EMENTA: RECURSO ESPECIALREPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA – ART. 543-C DO CPC – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU – IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança” (STJ, 2ª Seção, REsp 1.280.871–SP (2011/0189659-0), rel. para o acórdão: Min. MARCO BUZZI).”

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